경매 진행 절차와 수익내는 진행 과정

경매는 상품 가격을 정하지 않고 구매를 희망하는 사람들이 입찰 가격을 제시하면 그중 최고가를 적어낸 사람(낙찰자)에게 판매하는 방식을 말합니다. 우리가 흔하게 얘기하는 경매는 공식적으로 법원에서 진행되는 경매를 말합니다. 부동산 경매는 부동산을 매입하는 방법 중 하나입니다. 경매는 일반적인 매매 가격보다 저렴하게 매입할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 이번에는 경매가 진행되는 절차와 수익을 실현하는 사이클에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 법원 경매개시결정

법원 경매는 채권자가 경매를 신청하면 시작합니다. 법원은 경매 신청 접수일로부터 2일 내에 ‘경매개시결정’을 내리게 됩니다. 경매개시결정은 압류 효력을 지닙니다. 채무자는 해당 부동산을 경매 절차가 진행되는 동안 처분할 수 없게 됩니다. 경매개시결정 이후 법원은 해당 부동산을 조사하고, 감정평가를 통해 부동산의 가치를 평가하고 감정합니다.

 

2. 배당요구 종기 결정 및 신청

부동산에는 하나의 채권만 있는 것이 아니라 여러 채권들이 존재할 수 있습니다. 경매 개시에 따라 해당 부동산에 돈을 받아야 할 권리가 있는 사람들은 법원이 결정한 배당요구 종기일까지 서류를 제출해 배당을 요구해야 합니다. 배당을 요구하면, 경매 매각 대금으로 채권자들에게 돈을 나누어 줍니다.

 

3. 매각기일

매각 기일이란 경매가 진행되는 날짜를 말합니다. 해당 부동산이 위치해 있는 지역의 관할 지방 법원에서 매각을 실시합니다. 해당 부동산을 구매하고 싶은 입찰자는 각 법원의 입찰 마감시간에 맞게 입찰표와 보증금을 제출해야 합니다. 입찰 당일, 법원은 입찰된 금액들을 비교해 최고가 매수신고인을 정합니다. 만약 최고가 매수신고인이 없다면 해당 물건은 유찰됩니다. 유찰된 물건은 가격을 낮춰 새로운 매각 기일에 맞춰 경매가 진행됩니다.

 

4. 매각허가결정과 확정

매각기일에 최고가매수인(낙찰자)이 정해졌다면 해당 물건의 매각허가결정은 7일 후에 내려집니다. 7일 간 낙찰자의 결격 사유, 매각 절차상의 하자 여부를 심사하고 문제가 없다면 매각허가결정이 내려집니다. 만약, 이 매각허가결정 전까지 낙찰자가 해당 물건에 중대한 하자를 발견하거나 법원 서류와 절차에 문제가 있다고 발견할 경우에는 매각불허가신청을 할 수 있습니다. 매각허가결정 후에 1주일 이내에 이의 신청 또는 항고가 없으면 이 허가결정이 확정이 됩니다.

 

5. 잔금 납부, 소유권이전등기

매각허가 결정이 확정되면 법원은 대금 지급 기한을 정해 통지서를 낙찰자에게 발송합니다. 낙찰자는 매각허가 결정 확정일로부터 약 한 달 안에 낙찰 잔금을 납부해야 합니다. 잔금을 전부 납부하면 해당 부동산의 소유권이 낙찰자에게 넘어오게 됩니다.

 

6. 배당

법원 낙찰자의 매각 대금을 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 합니다. 배당기일은 잔금 납부 후 약 한 달 뒤에 이뤄지는데 배당까지 이뤄지면 경매 절차가 마무리됩니다.

 

 

7. 잔금납부 이후 절차 

명도

명도란 점유권을 타인에게 넘겨주는 것을 말합니다. 경매 절차에 있어 명도란 낙찰자가 매수한 부동산을 현재 점유하고 있는 사람을 내보내는 것을 말합니다. 명도를 진행할 때는 최종적으로 부동산 인도명령을 통한 강제집행을 통해서 하기도 하지만 대부분 법적으로 처리되기 이전에 원만한 합의를 통해 마무리하고 점유자를 내보는 경우가 대부분입니다.

임대 및 매매

잔금을 납부하고 소유권을 이전 받은 후 명도를 통해 점유자를 내보냈다면 마지막은 해당 부동산을 통해서 실질적인 수익을 얻는 것입니다. 해당 부동산을 어떻게 수익을 낼 것이냐는 낙찰자 개인의 선택 문제입니다. 전세 또는 월세 임대 수익을 통해 현금흐름을 만들거나 매매를 통해 시세차익을 실현하는 방법이 있습니다. 뿐만 아니라 인테리어를 통해 가치를 상승시켜 매매하는 방법도 있습니다.

 

8. 결론

경매가 진행되는 절차와 수익 과정은 복잡해 보이지만 생각보다 단순한 과정을 거칩니다. 글로써는 이해가 되지 않는다면 직접 법원에 방문해 경매의 분위기를 느끼고 잘 공부해서 이 절차를 한 사이클 돌리다 보면 자연스럽게 해당 진행 과정을 몸소 느낄 수 있습니다.