경매 입찰보증금 지키는 3가지 방법 : 소중한 내 돈 지키기

아트 집값 상승 시기 무리한 대출로 구매한 아파트와 갭투자 물건들이 이자와 역전세를 감당하지 못하고 경매시장에 대거 등장하고 있습니다. 지난 23년 11월 기준 경기도에서 진행되는 아파트 경매 건수는 670건이라고 합니다. 이는 2015년 이후 경매 진행 최다 건수입니다. 부동산 시장의 한파와 매수 심리 위축으로 높은 이자를 견디지 못한 아파트들이 쏟아지고 있습니다. 경매 물건이 많아진다는 것은 무주택자와 경매 투자자들에게는 또 다른 기회가 될 수 있습니다. 부동산을 매입할 때 경매를 활용한다면 기본적으로 시세보다 저렴하게 매입할 수 있기 때문에 많은 사람들이 관심을 갖고 접근합니다.

 

시세보다 싸게 부동산을 매입할 수 있는 기회에도 불구하고 간혹 입찰하는 물건을 제대로 분석하지 않고 낙찰되는 경우가 있는데요. 최근에 여러 물건들을 검색하다 보면 미납하는 물건들이 꽤 많습니다. 운이 좋게 매각 불허가를 받으면 보증금을 돌려받을 수 있지만 미납하게 되면 입찰 시 제출했던 보증금을 날리게 됩니다. 부동산 경매는 입찰할 때 최저 입찰가에 10% 금액의 보증금을 제출하고 참여합니다. 패찰 하면 보증금을 돌려받게 됩니다. 하지만 낙찰을 받아 최고가 매수신고인이 되면 잔금을 납부할 때까지 돈은 법원에 귀속되어 있게 됩니다. 잔금을 납부하고 소유권을 이전 받으면 큰 문제가 없지만 잔금을 미납한다면 보증금은 잃게 됩니다.

 

이런 사례들은 보면 제대로 공부하지 않고 입찰하는 경우가 대부분입니다. 다른 사람이 좋다고 얘기해서, 단지 가격이 싸다는 이유만으로 입찰을 해 물건을 낙찰받기 때문입니다. 경매 입찰 보증금은 단위 자체가 큽니다. 최저 입찰가가 2억 원인 부동산의 경매에 입찰한다면 보증금은 2억의 10%인 2천만 원인데, 잔금을 미납하게 되면 소중한 이 큰돈을 그냥 날리게 됩니다. 경매 입찰 시 이 보증금을 지킬 수 있는 방법 3가지를 알아보겠습니다.

 

 

 

권리분석

1.

부동산 경매를 처음 접하시는 분들이 제일 어려워하는 부분입니다. 용어 자체가 생소하다 보니 어렵게 느끼시는 분들이 많습니다. 하지만 권리분석을 제대로 하지 않고 경매에 입찰해 잘 못 낙찰받게 되면 인수되는 권리가 생겨 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 권리분석은 쉽게 얘기해서 해당 물건에 인수되는 권리가 있는지를 확인하는 것입니다. 법률적으로 하자가 있는지를 확인하는 것이라 생각하면 됩니다. 권리분석은 ①말소기준권리 찾기 → ②낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 확인 → ③ 임차인의 보증금 인수 여부 확인 → ④ 경매 서류 확인 순으로 진행됩니다.

2.

말소기준권리는 낙찰자에게 인수되는 권리의 기준을 말합니다. 말소기준권리를 기준으로 이전의 권리들은 낙찰자에게 인수되고 이후 권리들은 경매로 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자에게 부담이 없습니다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매 기입등기, 전세권(경매신청/배당요구한)입니다. 이 중 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 됩니다. 그다음은 말소기준을 중심으로 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 확인합니다. 위의 말소기준권리들은 낙찰 후에 소멸되는 권리들입니다. 하지만 경매 매각 후에도 소멸되지 않는 권리들이 있습니다. 선순위 전세권(배당요구 X), 가처분(건물 철거 및 토지인도 청구), 유치권, 법정지상권입니다. 해당 권리들은 매각 후에도 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.

3.

경매에 나온 물건을 소유자가 직접 점유하고 사용 수익을 하고 있는 것은 큰 문제가 없으나 제3자인 임차인이 있을 경우에는 꼭 인수되는 보증금을 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 배당은 받아 가는지, 낙찰자에게 인수되는 보증금이 있는지를 꼭 확인해야 합니다. 권리분석 마지막으로는 법원에서 제공한 매각물건명세서를 확인하고 나머지 개별 서류들도 필요시에 살펴보면 됩니다. 권리분석의 핵심은 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 확인하는 것입니다.

 

시세분석

1.

권리분석을 길게 작성하긴 했지만 미납 사례의 대부분은 사실 시세를 제대로 조사하지 않고 낙찰받은 경우입니다. 시세가 2억 2천만 원인 아파트를 2억 5천에 낙찰받았다면 시세보다 3천이나 높게 소유하게 됩니다. 부동산 급등하는 시기라면 손해가 나지 않을 가능성이 높긴 하지만 지금 같은 시기라면 소중한 3천을 손해 보고 시작합니다. 이 경우에 이러나저러나 손해라면 보증금을 포기하게 되는 것입니다.

2.

따라서 물건의 가치를 정확히 보고 정확한 시세를 조사하는 것이 중요합니다. 시세를 정확히 분석하기 위해선 본인의 사용 수익에 따라 현재의 가치, 미래의 가치를 정확히 따져보는 것이 중요합니다. 온라인 부동산의 실거래가와 매물 시세 등을 확인하고 부동산을 방문해 조사한 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

 

입찰표 작성(입찰가 작성)

1.

아주 가끔이지만 물건을 입찰할 때 입찰표를 잘못 작성해 보증금을 날리는 경우들도 많이 있습니다. 하나의 사건에 여러 개의 물건이 나왔을 때 입찰하는 물건의 번호를 잘못 작성해 입찰하는 경우입니다. 예를 들어 2023타경 1234의 사건에 물건이 5개가 나왔다고 했을 때 각각의 물건은 '2023타경 1234(1), 2023타경 1234(2), · · ·' 이렇게 번호가 (1), (2)로 붙습니다. 번호를 잘못 입력하면 완전히 다른 물건을 입찰하는 경우가 생겨 보증금을 포기하는 경우가 생길 수도 있습니다. 따라서 입찰하는 사건의 물건이 여러 개라면 번호를 꼭 확인해야 합니다.

2.

또 입찰가격을 잘못 적는 경우도 있습니다. 입찰가를 1억 5천만 원을 쓰려고 했지만 칸을 잘못 적어 15억을 적어서 제출하는 경우도 간혹 있습니다. 이럴 경우 무조건 최고가 매수인이 되어 낙찰을 받게 되므로 입찰가를 제대로 적는 것도 중요합니다. 경매 법정에 가서 입찰표를 작성할 때 사람도 많고 제출해야 할 서류도 많기 때문에 긴장해서 적는 경우들이 많습니다. 위 같은 실수를 하지 않기 위해 전날 입찰표를 미리 작성해 출력해 가시면 실수를 줄일 수 있습니다.

 

결론

부동산 경매를 할 때  이 3가지를 꼭 기억한다면 소중한 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 수익을 위해서 경매를 선택했는데 잘못된 실수로 인해 보증금을 날린다면 오히려 큰 손해를 보기 때문입니다. 경매 투자 시 이 3가지를 꼭 기억하시고 성공적인 투자를 이어나가시길 응원하겠습니다.